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甘犁:驳任志强“房价拐点未到论”

6/12/2014 浏览量:27

驳任志强“房价拐点未到论”

 

《第一财经日报》

甘犁

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任

 

2014年二季度,国内楼市一片低迷,在社会各界的一片“看跌”声中,华远地产总裁任志强先生发表了博文《楼市》(下称“博文”)驳斥“房价拐点论”,表示“今年的投资、销售、价格增幅总体稳定,或仍略有增长”,甚至声称“现在是买房的最好机会”。文章一经面世,就引发了国内关于房价是涨是跌的大讨论。

针对文章的一些观点,笔者有一些不同的看法。

支撑房地产发展的基本要素是否改变?

博文基于四个原因认为“支撑我国房地产发展的基本要素没有改变”。对此,笔者有不同的看法。

其一,“中国经济仍将以7%至8%左右的速度增长,而在世界范围内房价出现拐点的国家,其GDP增速都低于6%”,任志强先生认为只有增速降低到6%以下才可能出现房价拐点。对此,笔者认为,经济增速与房价拐点并无理论上的直接联系,且增速趋势的放缓也并非拐点出现的必要条件。如日本经济自上世纪60年代中期以来就高速发展,大量新资金没有去处,使得日本出现了地产投机风潮,房价泡沫与日俱增,最终导致房地产泡沫破灭,当时日本的GDP增速也达到了8%。

其二,博文谈到“中国城市化率较低,城镇化率仍处于高增长期”。想必任志强先生忽略了一点,那就是农村大量青壮年劳动力已经进城。根据中国家庭金融调查数据(CHFS),16~30岁的农村户籍年轻人中进城人口占到58.7%,31~45岁的进城比例也达到了46.6%,留在农村的年轻人已经不多,未来我国城镇化速度将会进一步减缓。

其三,博文提到我国“适龄结婚人口高峰持续,人口老龄化加速”。根据CHFS数据,我国户主年龄在55岁以下的年轻家庭和中年家庭其自有住房率高于其他国家。其中,年龄在25~34岁的年轻家庭中,自有住房率高达80.9%,而澳大利亚和美国这一比例仅为48.9%和36.8%。同时,伴随着人口老龄化的加速,老龄化人口的去世将供给出更多房屋。

第四,“消费结构方面,我国住房消费刚超过家庭消费的8%,至少还有三倍的上行空间”。我们不妨用CHFS数据来看看中国家庭的房产占据家庭总资产的比重情况,我国城镇家庭的房产已经占到家庭总资产的62.9%。试问,在以房产为主要资产的家庭中,还能有多少能力再负担住房消费?中国居民住宅消费能力已接近透支的极限。

是否只要有销量就是有需求?

该博文还说“价格合理调整的市场会出现日光盘,当价格随市场中的供求关系调整时,只要有销量就是有需求”。不可否认,在市场低迷的情况下,目前某些地区还出现了不少“日光盘”,但“热销”的表象都是由某一楼盘降价而周遭房价依然还处于“高烧不退”的状态下生成的。这从另一个侧面说明了购房家庭数据缺乏,难以全面了解住房市场的供需状况,无法形成对房地产市场合理的预期。

根据CHFS数据,我国住房刚需旺盛的时代已经过去,且目前刚需中超过八成的需求都是无效的,没有购房能力。自2011年8月到2013年8月,刚性住房需求从28%下降至25%。在这不到1/3的刚需家庭中,有能力购买的家庭凤毛麟角。城镇地区剩余的可实现刚性住房需求的仅为15.9%,无效的刚需达到84.1%。当前刚性需求已经很难成为现有房价的有力支撑。

在此刚需严重不足的情形下,即便央行近日出台政策,“禁止银行停止个人购房贷款”,其指导效果恐怕也十分有限。

空置问题是否严重?

针对“空置”这一问题,任志强先生的看法是“已购房的空置在不同城市意义不同,如三四线城镇的空屋多是由劳动力流入大城市造成的”。的确,在城镇化态势下,大量的农村户籍人口涌入城市,造成户籍地房屋大量空置,但是,CHFS数据显示,即使排除由于外出务工等原因造成的空置,三、四线城市的空置率也与一、二线城市的空置率相当。

而且,随着时间的推移,劳动力回流的现象也开始出现。根据CHFS数据,从2011年到2013年,东部和中部农民工占比都出现了明显下降,东部从25.1%下降至23.6%,中部地区则由15.9%下降至14.9%。这两个地区流失的农民工都回到了西部,使西部地区农民工比例从8.0%上升到了19.9%。目前,一、二线城市也已存在相当高的住房空置率现象。 在过去的若干年和今后相当长的一个时期内,农村劳动力还是难以融入城市,因此当他们年老时,回流是大多数农民工最终、必然的选择,那么劳动力输入大省房屋空置状况势必还会加剧。

不动产登记与房地产税将进一步激活存量

中国家庭金融调查2013年数据显示,我国住房供给已经过剩,现有存量房短期内难以消化。城镇家庭多套房拥有率达到18.6%。

假设拥有多套住房的家庭仅保留一套住房自住,将其他住房视为住房供给,这部分家庭提供的住房供给量就达到5126万套,可满足23.3%的城镇家庭的住房需求。同时,截至2013年8月,全国住宅商品房待售面积为2.92亿平方米,按照2012年城镇地区人均住房面积33平方米进行计算,若取城镇家庭户均人口2.88人,则截止到2013年8月未出售的商品住宅约为300万套,因此现有存量房所能提供的总供给为5426万套住房。

同时根据家庭现有住房状况推算的家庭刚性住房需求量为5500万套,则仅有74万套需求缺口需要满足。进一步,若再考虑到另有1600万套保障房将计划投入使用,现有住房需求缺口将完全被填补。

另一方面,不动产登记与房地产税的实施还将进一步激活存量。十八届三中全会《决定》要求加速推进房地产税相关立法,以担当地方财政收入主力,房地产税的开征为大势所趋。根据中国家庭金融调查数据,若仅对家庭持有的多套房征收2.68%的房地产税,就可以房产税取代土地财政。而征收房地产税增加了持有多套房的成本,若房地产税使得持有一套房屋的成本高于收益,则户主会选择出售房产。数据核算显示,在对多套房征收2.68%的房地产税后将至少激活1132万套存量住房售出。

同时,十八届三中全会后,国务院总理李克强提出“整合不动产登记职责,建立不动产统一登记制度”,这项制度出台以后,全面征收房地产税的技术条件就基本具备。考虑到未来持有成本的增加,多套房家庭可能将抛出多余住房。

博文还称“一至四月房价的下降是与去年同期的高增长相比的”。然而,更多的消息称,“五一节”期间,一线城市房产成交量大幅下降,全国各地二手房也普遍出现有价无市的局面。目前房地产市场销售并不“景气”,远非任志强先生所说的“绝对销售面积仍是历史上除去年之外的最高量”。

综上,笔者认为,2013年房地产市场供给严重过剩,且存在大量空置,短期内难以消化,快速扩张的房企正为回笼资金寻找出路。房地产市场的种种不健康因素都在表明:房地产泡沫正面临被挤破的风险,房地产市场的“拐点”已经来临。

(2014年6月12日首发于《第一财经日报》)